Najvyšší súd SR z 7.12.2006 - Relevancia kolaudačného rozhodnutia a jeho dopad na právne vzťahy
Okresný súd rozsudkom určil, že nájomná zmluva uzatvorená medzi účastníkmi ohľadne bytu na prízemí objektu , pozostávajúceho z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva je platná. Nájomný pomer žalobcu k bytu na prízemí objektu na trvá. Vykonaným dokazovaním mal za preukázané, že účastníci uzatvorili nájomnú zmluvu o nájme bytu. Predmetná zmluva má všetky zákonom predpísané náležitosti, t.j. označenie predmetu, rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Ohľadom predmetu nájmu mal súd zo záveru znaleckého posudku ako aj z výpovede znalca na pojednávaní preukázané, že sporný priestor spĺňa podľa stavebného zákona (definície bytu) náležitosti bytu. V danom prípade ide o byt stavebne existujúci podľa stavebných predpisov.
Na odvolanie žalovaného Krajský súd rozsudkom potvrdil rozsudok súdu prvého stupňa vo veci samej.
Proti tomuto rozsudku pripustil dovolanie. V odôvodnení uviedol, že účastníci konania nespochybnili, že medzi nimi bola uzatvorená zmluva o nájme.
Za spornú posudzovali práve iba otázku spôsobilosti predmetu tejto zmluvy byť predmetom nájmu a otázku platnosti nájomnej zmluvy z titulu dĺžky trvania nájmu.
Vychádzajúc z uvedeného ustálil, že pokiaľ bol v tejto nájomnej zmluve použitý pojem „byt“, o ktorom zmluvné strany vedeli o aký byt sa jedná a prečo potrebujú takúto zmluvu uzatvoriť, a neskôr tento pojem vykladali rozdielne (žalobca mal za to, že sa jedná o byt ako predmet občianskoprávnych vzťahov a žalovaný pre nedostatok rozhodnutia stavebného úradu sporný byt za byt ako predmet občianskoprávnych vzťahov nepovažoval) javí sa byť spravodlivé vykladať tento pojem „byt“ v neprospech toho, kto ho do zmluvy vložil a bez aktívnej spolupráce ktorého by tento predmet nájmu nebol ani vytvorený a užívaniaschopný.
Vzhľadom k svojmu názoru, ktorý je v rozpore s názorom zastávaným v právnej praxi pripustil vo veci dovolanie, pričom za otázku zásadného právneho významu považoval to, či za byt určený na trvalé bývanie možno klasifikovať byt, ak tento účel bytu vyplýva z vôle účastníkov pri uzavretí nájomnej zmluvy bez existencie rozhodnutia správneho orgánu (ktorého vydanie rozhodnutia zmaril prenajímateľ) a pri zachovaní zákonnej definície bytu podľa stavebných predpisov a chýbajúcej definície bytu pre účely nájmu bytu.
Proti rozsudku odvolacieho súdu podal dovolanie žalovaný, ktorého prípustnosť odôvodňoval tým, že rozhodnutie odvolacieho súdu spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Občiansky zákonník a ani ustanovenia špeciálnych právnych predpisov nepripúšťajú, aby absenciu právoplatného rozhodnutia stavebného úradu o účelovom určení miestností, ktoré byt tvoria na trvalé bývanie, nahrádzala vôľa účastníkov občianskoprávneho vzťahu ani v tom prípade, ak byt fakticky t.j. stavebne existuje.
Zákon takisto nepripúšťa, aby sa pojem „byt“ tak ako ho chápe odvolací súd (byt, určený vôľou účastníkov nájomnej zmluvy, spĺňajúci stavebnotechnické požiadavky na existenciu bytu), a byt právny t.j. spĺňajúci všetky zákonné kritéria vykladal v občianskoprávnych vzťahoch v prospech alebo v neprospech niektorého z účastníkov nájomnej zmluvy, pretože zákon takéto členenie bytov nepozná.
Predmetom zmluvy o nájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť jedine vec spôsobilá byť predmetom občianskoprávnych vzťahov.
Takýmto predmetom je okrem iného i byt v zmysle ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
V predmetnom prípade je nesporné, že dotknuté priestory sú naďalej právoplatným kolaudačným rozhodnutím stavebného úradu účelovo určené ako nebytové priestory, nemôžu teda spĺňať pojmové znaky bytu ako predmetu občianskoprávnych vzťahov
Uvedomujúc si, že odvolací súd pripustil vo svojom rozsudku dovolanie k otázke zásadného právneho významu, poukazuje ešte aj na ďalšie pochybenie odvolacieho súdu v tejto veci.